Отчуждение жилой недвижимости. Виды и особенности сделок

На рынке жилой недвижимости столицы постоянно совершается огромное количество операций и сделок. Осуществляется обмен жилья в Москве, квартиры и другие жилые помещения продаются, покупаются, безвозмездно передаются в собственность – их владельцы распоряжаются принадлежащим им имуществом по своему усмотрению.
 
Распорядиться квартирой по своему усмотрению, если отсутствуют ограничения – безусловное право каждого собственника. Но поскольку речь идет о недвижимости – особом и дорогом виде имущества – владельцы жилых помещений должны знать о последствиях своих действий и понимать, что осуществление некоторых правовых сделок влечет за собой отчуждение недвижимого имущества, и, как следствие, переход права собственности на отчуждаемый объект.
 
Термин «отчуждение имущества», в том числе и недвижимого - термин юридический. Он означает совершение сделок, в результате которых происходит прекращение и переход права собственности на имущество. Такие сделки совершаются путем заключения договоров: купли – продажи, мены, пожизненной ренты, дарения.
 
Но прежде чем рассмотреть подробно каждый из этих договоров, отметим общие для них положения:
 
- обязательным условием заключения сделок по отчуждению имущества является наличие у стороны, отчуждающей имущество, документально подтвержденного права собственности на отчуждаемый объект жилой недвижимости;
 
- в качестве стороны, отчуждающей имущество, могут выступать как физические, так и юридические лица (кроме договоров пожизненной ренты), также в качестве субъекта гражданско-правовых сделок может выступать и государство, чьи интересы представляют муниципальные органы;
 
- сделки по отчуждению жилой недвижимости могут заключаться на добровольной и принудительной основе (кроме договоров дарения и пожизненной ренты, которые заключаются добровольно);
 
- сделки могут быть возмездными и безвозмездными;
 
- переход права собственности происходит только после государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре – Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
 
Рассмотрим виды и особенности сделок, совершение которых влечет за собой переход права собственности на объект жилой недвижимости.
 
Договор купли-продажи. Может заключаться как в простой письменной форме, так удостоверяться нотариусом. В договоре обязательно указываются: документы, на основании которых квартира продается, параметры квартиры, ее кадастровая стоимость, договорная стоимость, лица, имеющие право пользования отчуждаемым помещением, существующие или возникающие ограничения права.
 
Договор мены жилых помещений. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Поскольку при заключении договора мены продавцами выступают две стороны, то в нем описываются оба обмениваемых объекта и указываются правоустанавливающие документы на каждый из них. Если обмениваются неравноценные объекты жилой недвижимости, то в тексте договора указывается сумма, передаваемая в качестве доплаты.
 
Договор пожизненной ренты. Это договор, по которому покупатель, получив в собственность жилое имущество, обязан материально содержать продавца. Обязательным условием при этом является приобретение права залога получателем ренты (продавцом) в обеспечение обязательств плательщика ренты (покупателя). Жилое имущество может передаваться за плату или бесплатно. Договор имеет обязательное нотариальное удостоверение. В договоре описывается объект жилой недвижимости, передаваемый под выплату ренты, стоимость, за которую объект передается (если рента платная), размер ежемесячной рентной выплаты и каким образом он индексируется.
 
Договор дарения. В договоре участвуют две стороны – даритель и одаряемый – и один объект недвижимости. Важное условие договора дарения – безвозмездная передача жилого имущества от дарителя к одаряемому. Первый добровольно лишает себя права собственности, а второй приобретает это право. Договор дарения является безусловным: даритель не имеет права выдвигать одаряемому каких-либо требований.
 
Купля-продажа и обмен жилья в Москве – одни из самых часто совершаемых сделок на рынке жилой недвижимости столицы. Залогом их благополучного совершения является соблюдение всех правовых норм и грамотное юридическое сопровождение сделки. Поэтому, прежде чем заключать договор по отчуждению жилого имущества, его собственникам желательно получить консультацию юриста или заручиться поддержкой хорошо зарекомендовавшего себя агентства недвижимости.

 

© planet-today.ru