Может ли самозанятый сдавать помещение в аренду? 3 правила

Да, самозанятый может сдавать помещение в аренду — если это не бизнес и не коммерческая недвижимость. Ниже — пошаговая инструкция, чтобы не получить штраф.

Самозанятость — это налоговый режим с минимумом отчётов и ставкой 4% (или 6%, если арендатор — юрлицо). Но как только вы решаете сдать квартиру, гараж или офис — начинается путаница. Можно ли? Как оформить? Что будет, если не платить? Давайте разбираться без паники, но с полной ответственностью.

Может ли самозанятый сдавать помещение в аренду — официальный ответ

Отвечая прямо на вопрос: может ли самозанятый сдавать помещение в аренду — да, если соблюдать условия. Самозанятый — это физлицо на режиме НПД. Главное: работаете самостоятельно, без работодателя и сотрудников. Сдача помещения — это услуга. Оказываете лично — вы в рамках закона.

Но! Важный нюанс: вы не можете сдавать коммерческую недвижимость, если это ваша основная деятельность. Налоговая может посчитать это предпринимательством — и потребовать ИП. Особенно если объектов несколько, договоры долгосрочные, или вы рекламируете на Avito как профи.

Сдаёте одну квартиру или гараж — зелёная зона. Если хостел или офисный центр — пора открывать ИП.

Как оформить аренду через НПД: пошагово и без ошибок

• Зарегистрируйтесь как самозанятый — через «Мой налог», nalog.ru или банк. Займёт 10 минут.
• Заключите договор аренды — обязательно письменный. Укажите: объект, срок, сумму, обязанности.
• Выставляйте чек — через «Мой налог» каждый месяц. Чек = подтверждение + налог.
• Не забывайте про лимит — 2,4 млн в год. Перешли — НПД закрывается.

Если арендатор — юрлицо или ИП, ставка — 6%. Физлицо — 4%. Налоговая видит всё. Получили на карту, но чек не пробили? Риск: блокировка счёта и штраф.

Чего нельзя делать самозанятому при сдаче в аренду — 3 главные ошибки

Ошибка №1 — сдавать без договора. «Договорились устно» — не про 2025. Без договора не докажете легальный доход. Арендатор затопил соседей? Вы в минусе. Договор — ваш щит.

Ошибка №2 — не пробивать чеки. «Получил на карту — и ладно». Нет. Обязаны выставлять чек за каждый платёж. Без чека — штраф 20% + доначисление налогов.

Ошибка №3 — сдавать коммерческую недвижимость как физлицо. Это предпринимательство. Нужен ИП. Самозанятость здесь — риск проверки. Это как раз тот случай, когда самозанятый сдаёт помещение в аренду без оформления — и попадает под штраф.

Что делать, если вы уже сдаёте и не платите налоги?

• Зарегистрируйтесь как самозанятый — бесплатно, анонимно.
• Начните пробивать чеки с текущих платежей.
• Прошлые доходы пока не трогайте — амнистия ещё действует.
• Доходы крупные? Проконсультируйтесь с бухгалтером.

Штрафы за прошлое — только если проверка началась. Если нет — шанс легализоваться без последствий.

Что будет, если сдавать без регистрации? Реальный кейс

Иван сдавал квартиру в Москве 8 месяцев. Без договора. Без чеков. Наличкой. Считал: «Ну кто меня найдет?» Нашли. Через банковские переводы. Доначислили НДФЛ 13% + штраф 20%. Итого: 87 000 ₽ с дохода в 240 000 ₽.

Он не знал, что самозанятый может сдавать помещение в аренду легально — и потерял 77 тысяч. После регистрации платит 4% — 9 600 ₽ за тот же период. Экономия — и спокойный сон.

Сдаёте 3 или более помещений? Вас могут признать ИП

Налоговая не считает объекты по пальцам. Но если вы: сдаёте три и более помещений, заключаете долгосрочные договоры, используете профессиональные площадки, ведёте бухгалтерию — это признаки предпринимательской деятельности.

Если самозанятый сдаёт помещение в аренду как бизнес — это риск переквалификации в ИП. Вас могут обязать зарегистрировать ИП и пересчитать налоги. Не играйте в прятки. Лучше проконсультируйтесь заранее.

Источник: аренда помещений в красногорске.